Со времени вступления в силу 341-ФЗ прошло немало времени, появилось множество публикаций относительно нововведений по «узаконению» жилых и садовых домов. Тем не менее, хотел бы донести до Вас некоторую информацию по данной теме.
Мы сталкиваемся с разными мнениями наших постоянных клиентов и заказчиков, обратившихся за консультацией в нашей организации, относительно порядка действий застройщика, решившего начать строительство дома на собственном земельном участке. Первые, начитавшись «страшилок» считают, что теперь дом вообще не получится зарегистрировать без потерь в семейном бюджете на оплату дорогостоящих услуг юристов, другие полагают, что достаточно просто известить администрацию о намерении построить, а потом не ограничивать себя в фантазии по возведению дома – мечты.
А как обстоят дела с точки зрения закона? Разберемся и попробуем пройти весь предписанный путь по шагам.
Согласно части 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса:
«В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».
Перечень информации, которую необходимо внести в уведомление, указан в той же статье. Почти всю эту информацию можно найти в выписке из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) на наш земельный участок, за исключением пункта 6:
«сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка».
К нему вернемся чуть позже, а пока давайте посмотрим, как выглядит форма уведомления, утвержденная приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома». Открыв приложение №1 к приказу увидим, что форма совсем небольшая и ее заполнение скорее всего не займет много времени.
Становится понятно, какие сведения о планируемых параметрах дома мы должны указать:
- количество надземных этажей;
- высота;
- сведения об отступах от границ земельного участка;
- площадь застройки.
Трудностей возникнуть не должно, ведь у нас есть выписка на земельный участок и проект дома или по крайней мере четкое количественное и качественное представление, каким он должен быть. Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке рисуем согласно указанным ранее отступам от границ земельного участка.
Осталось указать адрес и способ направления уведомления, которое мы надеемся получить в ответ (полное его название: «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке»), перечислить все приложения к уведомлению (если таковые имеются), подписать и отправить документ любым из способов, перечисленных в статье 51.1 градкодекса.
Нужно отметить, что на момент написания статьи направить уведомление через МФЦ или сайт госуслуг у нас не получилось. Пишите в комментариях, удалось ли Вам это сделать.
Остается подождать установленный законом срок (20 рабочих дней согласно п. 8 статьи 51.1 Градостроительного кодекса или 7 рабочих дней согласно п. 7 той-же статьи в зависимости от того, окажется ли наш дом в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения) и получить ответ, указанным нами способом.
Что мы должны получить в ответ? Тут вариантов несколько:
Кстати, согласно приказа Министерства культуры Российской Федерации, Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 июля 2010 г. N 418/339 «Об утверждении перечня исторических поселений», город Астрахань, среди прочих, включен в перечень исторических поселений. Поэтому, если наш участок расположен в черте города Астрахань, а строительство будет осуществляться не по типовому архитектурному решению, к уведомлению необходимо приложить описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
- Если мы указали не всю предписанную требованиями информацию или не приложили необходимые документы, то в ответ нам вернут уведомление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление о планируемом строительстве считается ненаправленным.
- Если параметры дома и его расположение согласно заполненному нами уведомлению соответствует установленным требованиям, нам направят Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
- Если планируемое строительство не отвечает установленным требованиям, мы получим Уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Важно, что при третьем варианте, уведомление о несоответствии могут направить не только нам, а также, согласно п. 12 статьи 51.1 Градостроительного кодекса, в зависимости от оснований, еще: в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора; в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного надзора, орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальный земельный контроль; в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия.
Давайте посмотрим, по каким критериям будет проводится рассмотрение подготовленного нами уведомления. Тот орган, которому мы направили документ проводит проверку соответствия указанных в нем параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления этого уведомления, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления этого уведомления.
Как видим, список критериев достаточно емкий и совсем не не совсем прозрачный и понятный. Как умудриться соответствовать всем обязательным требованиям? В это ситуации нам никак не обойтись без одного документа – градостроительного плана нашего земельного участка!
Согласно п. 1 статьи 57.3 федерального закона N 190-ФЗ от 29.12.2004 градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.
Вся информация, которая должна содержаться в градостроительном плане перечислена в пункте 2 той же статьи закона. Вот только некоторые позиции:
- минимальные отступы от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;
- основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с градостроительным кодексом, иным федеральным законом;
- предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок;
- ограничения использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий.
Как сказано в законе, чтобы получить градостроительный план правообладатель земельного участка обращается с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка может быть подано заявителем через многофункциональный центр.
Здесь, в отличии от уведомления, подать заявление на получение градостроительного плана у нас получилось и через окно МФЦ и через сайт госуслуг.
Получить градостроительный план мы сможем только в том случае, если ранее проведено уточнение границ земельного участка, т.е. межевание.
Орган местного самоуправления в течение двадцати рабочих дней после получения заявления на получение градплана, осуществляет подготовку, регистрацию градостроительного плана земельного участка и выдает его заявителю. Градостроительный план земельного участка выдается заявителю без взимания платы.
Теперь, имея на вооружении нужную информацию, Вы сможете самостоятельно заполнить уведомление и осуществлять строительство в строгом соответствии с Законом.
Если у Вас все же остались сомнения в правильности заполнения и подачи уведомления, Вы всегда можете обратиться в компанию «Ровер» за помощью.
Наши специалисты также, по Вашему желанию:
- проведут межевание земельного участка с целью уточнения его границ;
- установят колышки по границам участка для монтажа ограждения периметра;
- подготовят описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома;
- обозначат на местности зону разрешенной застройки земельного участка;
- произведут разбивку фундамента геодезическим оборудованием дома по проекту или Вашим чертежам;
- сделают контроль высотных отметок стояния с помощью нивелира;
- составят технический план по завершении строительства;
- подготовят технический паспорт дома.
Мы с радостью возьмём на себя весь комплекс работ по юридическому сопровождению Вашего строительства.
